A criação de um FIDC com foco em ativos imobiliários alternativos vem se consolidando como uma estratégia inovadora dentro do mercado de capitais. Esse modelo permite transformar fluxos financeiros oriundos de operações imobiliárias não tradicionais, como contratos de locação atípicos, recebíveis de multipropriedades, loteamentos ou operações de built-to-suit, em instrumentos de investimento estruturado. Rodrigo Balassiano, especialista em fundos estruturados, observa que o interesse por essa classe cresce em razão da busca por diversificação e pela necessidade de fontes alternativas de financiamento para projetos que não se enquadram no modelo imobiliário convencional.
Ativos imobiliários alternativos como base de estruturação
Os ativos imobiliários alternativos utilizados como lastro para FIDCs abrangem operações diversas que extrapolam os tradicionais contratos de compra e venda ou de locação residencial. Entre eles estão contratos corporativos de longo prazo, aluguéis vinculados a centros logísticos, recebíveis de shopping centers e até créditos associados à multipropriedade em empreendimentos turísticos. Esse leque de possibilidades atrai tanto empresas do setor quanto investidores que desejam exposição diferenciada ao mercado imobiliário.
Segundo Rodrigo Balassiano, a estruturação do fundo passa pela cessão dos direitos creditórios originados nesses contratos para o FIDC. Essa cessão é formalizada por meio de análise detalhada da qualidade do devedor, da solidez do contrato e da previsibilidade do fluxo de caixa. Esse processo garante segurança mínima para que o fundo possa remunerar adequadamente os cotistas e, ao mesmo tempo, fornecer liquidez às empresas cedentes.
Estrutura regulatória e mitigação de riscos
A regulamentação imposta pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estabelece diretrizes claras para fundos estruturados dessa natureza. A adoção de práticas de governança e transparência é obrigatória, incluindo auditorias independentes, relatórios periódicos e informações detalhadas sobre os recebíveis. Esse arcabouço reduz riscos de assimetria de informação e aumenta a confiança dos investidores.
No que se refere à mitigação de riscos, mecanismos como cotas subordinadas, garantias adicionais e cláusulas de recompra são comuns. Esses dispositivos funcionam como colchões de segurança, absorvendo perdas iniciais e protegendo os cotistas seniores. Rodrigo Balassiano aponta que a adequação da estrutura depende diretamente do perfil do ativo lastro, já que contratos de multipropriedade, por exemplo, têm características diferentes de contratos corporativos de longo prazo.
Governança e papel dos agentes envolvidos
Um FIDC baseado em ativos imobiliários alternativos demanda coordenação entre diferentes agentes: administrador, gestor, custodiante e agente de cobrança. O administrador assegura conformidade com a regulação, enquanto o gestor acompanha o desempenho dos recebíveis e define estratégias de alocação. O custodiante garante a guarda documental e a verificação dos ativos, enquanto o agente de cobrança monitora os pagamentos e executa ações em caso de inadimplência.
Rodrigo Balassiano ressalta que a governança é peça-chave para que o fundo alcance estabilidade e confiança no mercado. A transparência no relacionamento com investidores e a clareza das regras operacionais são fatores que aumentam a atratividade do produto.
Atratividade e perspectivas de mercado
Para os investidores, os FIDCs com ativos imobiliários alternativos oferecem a oportunidade de acessar uma classe de ativos diferenciada, com potencial de retorno superior ao de instrumentos tradicionais, ainda que com riscos específicos. A exposição a setores como turismo, logística e empreendimentos corporativos amplia a diversificação e pode ser estratégica em cenários de volatilidade econômica.
Para as empresas, a estrutura proporciona liquidez e alternativas de financiamento sem depender exclusivamente de linhas bancárias. Essa flexibilidade contribui para viabilizar novos projetos e fortalecer a dinâmica de setores ligados ao mercado imobiliário.
Considerações finais
A montagem de um FIDC baseado em ativos imobiliários alternativos exige planejamento, governança e estrutura robusta. A análise criteriosa dos recebíveis, o desenho de mecanismos de proteção e a conformidade regulatória são condições indispensáveis para o sucesso da operação. Rodrigo Balassiano conclui que, quando bem estruturados, esses fundos podem se consolidar como instrumentos estratégicos para conectar o capital de investidores a projetos inovadores, diversificando o mercado e fomentando novas oportunidades no setor imobiliário brasileiro.
Autor: Xerith Estrope